Au plus tôt en 2028, la valeur locative (VL) sera abolie. Voici ce qui change et comment optimiser 2026–2027.
Abolition de la valeur locative: ce qui change au plus tôt en 2028
Fenêtre d’opportunité 2026–2027: capter les dernières déductions, séquencer les travaux, documenter les preuves, préparer son financement 2028.
Disparaît: imposition de la valeur locative (résidences principales et secondaires).
Disparaît ou fortement restreint: déductions des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien/énergie (exceptions transitoires pour primo‑accédants; modalités cantonales possibles pour l’énergie).
Nouveau possible: impôt cantonal sur les résidences secondaires (selon canton).
Réforme 2028
Ce qui est confirmé
- Entrée en vigueur: au plus tôt 2028 (délai d’adaptation cantonal confirmé).
- Valeur locative (VL): supprimée pour résidences principales et secondaires.
- Déductions: intérêts et entretien supprimés/fortement restreints (sauf mécanismes transitoires pour primo‑accédants; cantons libres d’autoriser certaines déductions énergie).
- Résidences secondaires: base constitutionnelle pour un impôt immobilier cantonal dédié.
Qui est plutôt gagnant après 2028
- Propriétaires peu endettés ou fortement amortis (notamment retraités): disparition d’un revenu imposable “fictif” > perte limitée de déductions.
- Taux d’intérêt bas et charges d’entretien faibles.
- Primo‑accédants: déduction d’intérêts dégressive limitée dans le temps (période transitoire).
Qui est à risque/perdant
- Propriétaires très endettés avec intérêts élevés (perte de déduction significative).
- Biens anciens nécessitant des rénovations lourdes (plus de déduction fédérale de l’entretien; selon cantons pour énergie).
- Propriétaires de résidences secondaires dans des cantons qui introduisent un nouvel impôt dédié.
Ce qu’il faut faire en 2026–2027
- Hiérarchiser et exécuter les travaux déductibles avant 2028; conserver toutes les preuves.
- Arbitrer intérêts vs amortissement en fonction de votre VL actuelle et de vos taux.
- Anticiper les règles cantonales à venir (énergie, secondaires).
- Constituer un dossier fiscal “prêt à déposer” pour 2026–2027.
Mentions et sources
Informations basées sur : DFF/admin.ch, RTS, SWI swissinfo, 24 Heures.
Clause : « Ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. L’impact dépend de votre canton, de vos taux et de votre situation. »
Nos analyses ne se limitent pas au passé — nous vous aidons à transformer la réforme 2028 en plan d’action concret et documenté.
Suis‑je gagnant(e) ou perdant(e) après 2028 ?
Êtes‑vous primo‑accédant (achat récent ou à venir, fenêtre dégressive 10 ans)?
- → Plutôt neutre à gagnant à court terme grâce à la déduction transitoire d’intérêts. Optimisez l’ordre “achat → travaux → preuves”.
Votre niveau d’endettement est‑il faible/modéré (hypothèque ≤ 50–60% de la valeur du bien)?
- → Plutôt gagnant: la disparition de la valeur locative pèse plus que la perte de déductions.
Votre bien nécessite‑t‑il des rénovations lourdes d’ici 3–5 ans?
- → À risque: réalisez et documentez les travaux en 2026–2027 pour maximiser les déductions encore possibles. Après 2028, la déductibilité fédérale de l’entretien n’existera plus (sauf régimes cantonaux spécifiques énergie).
Résidence secondaire?
- → Surveillez votre canton: un impôt secondaire spécifique peut s’ajouter dès 2028. Anticipez le cash‑flow.
calculateur
Test rapide d’ordre de grandeur
Estimez votre situation fiscale pour 2028 en trois étapes simples.
1 Estimez la valeur locative actuelle (VL)
Ordre de grandeur: Maison ≈ 2.5% de la valeur de marché · PPE/Appartement ≈ 3.0%.
2 Calculez vos intérêts annuels
Intérêts annuels = encours hypothécaire × taux.
3 Comparez
Si VL > Intérêts + Entretien, vous êtes plutôt gagnant après 2028. Sinon, tendance perdante.
Vous pouvez ajuster le taux d’entretien (0.5% – 1.0% recommandé).
Avertissements: la VL et les règles varient par canton; les taux et prix évoluent; l’impact final est fiscalement individuel.
Check‑lists des preuves 2026–2027
A. Travaux et efficacité énergétique
- Devis signés et datés, appels d’offres et comparatifs.
- Contrats d’entreprise, avenants, planning, assurances RC/garantie.
- Factures détaillées (poste par poste), preuves de paiement, IBAN du prestataire.
- Photos “avant/pendant/après” datées; fiches techniques des équipements (chaudière, isolation, fenêtres, PAC, PV, etc.).
- Attestations et décisions d’octroi de subventions (commune/canton/Confédération), preuves de versement.
- Procès‑verbaux de réception, levée de réserves, garanties et attestations de conformité.
B. Hypothèques et financement
- Offres bancaires comparées, fiche de taux (fixe/SARON), échéancier.
- Convention d’amortissement (direct/indirect), justificatifs 2e/3e pilier (prélèvement ou mise en gage).
- Attestations d’intérêts annuelles 2025, 2026, 2027.
- Attestation de capacité de service (utile à la retraite).
- Courriers de renégociation et confirmations.
C. Fiscalité
- Dernières décisions de taxation et déclarations d’impôt (fédéral + cantonal).
- Décomptes des déductions d’entretien/énergie et des intérêts pratiquées 2025–2027.
- Évaluations officielles (valeur fiscale, valeur assurée, estimation communale).
- Justificatifs de résidence principale/secondaire (domicile fiscal, usage).
D. Résidence secondaire (si applicable)
- Taxes locales (séjour, déchets), charges PPE, procès‑verbaux d’AG.
- Éventuels revenus de location (contrats, attestations de retenues).
- Indications cantonales (projets d’impôt secondaire) dès publication.
Fenêtre 2026–2027: plan d’action en 5 étapes
1. Diagnostic fiscal et hypothécaire (simulation 2025–2027).
2. Arbitrages intérêts vs amortissement; calendrier de renégociation.
3. Priorisation des travaux déductibles; appels d’offres et subventions.
4. Exécution et pilotage; collecte systématique des preuves.
5. Dossier fiscal 2026–2027 prêt à déposer; plan 2028 cash‑flow post‑réforme.
Nos analyses ne se limitent pas au passé — nous vous aidons à transformer la réforme 2028 en plan d’action concret et documenté.
Mentions et sources
Informations basées sur : DFF/admin.ch, RTS, SWI swissinfo, 24 Heures.
Clause : « Ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. L’impact dépend de votre canton, de vos taux et de votre situation. »
Nos analyses ne se limitent pas au passé — nous vous aidons à transformer la réforme 2028 en plan d’action concret et documenté.